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禹洲地产董事局主席林龙安:对未来不悲观

阅读:   时间:2017-06-22 19:40:37
本文转自:经济观察报

        距闽系房企禹洲地产(01628.HK)走出厦门,落户上海已一年。近日,禹洲地产董事局主席林龙安接受采访时表示,禹洲将继续秉持“稳健经营、合作共赢”的经营方略,立足刚需型和改善型住房。

林龙安表示,未来禹洲地产将保证适度规模增长,保持“三高一低”(高毛利、高净利率、高派息率、低负债率)业绩目标,三年内争取突破千亿规模。

 

一.深耕长三角

 

        禹洲地产4月9日公布的数据显示,2017年首季累计实现销售金额101.51亿元,同比增长80.36%。这一销售额,意味着禹洲已完成年度300亿元销售目标的34%。

 

        今年1月,禹洲地产曾提出280亿元的年销售目标。不过,在3月举行的业绩发布会上,林龙安又宣布上调2017年的销售目标至300亿元。

近期禹洲地产核心布局城市(合肥和厦门)住房政策收紧,但其在2017年仍保持较好的销售成绩。中银国际认为,这与禹洲提前布局地块价值洼地不无关系。例如禹洲合肥地块多为2013年和2014年取得,在市场调节的大环境下,禹洲土地储备优势明显,拥有灵活的定价空间。

截至2016年12月31日,禹洲土地储备面积为954.28万平方米。据林龙安透露,近千万平方米的土地储备中70%位于长三角,并贡献了集团销售收入50%以上。他预计,未来三年内,长三角对禹洲的贡献将达到60%左右。2016年将总部搬到上海,也显示了禹洲拓展长三角的决心。

禹洲也一直未停止辐射全国的步伐。林龙安在接受采访表示,禹洲集团2017年买地预算在150亿元左右,在未来将重点关注环渤海和珠三角地区,尤其是极具市场价值的广东板块。包括武汉、郑州、南昌在内的中部城市也会有所关注。
 


 

        在媒体早前报道中,禹洲透露在一季度,其于珠海、东莞、惠州、深圳等地也均已有意向项目,其中深圳项目为旧改项目,“一直在沟通中”。而在3月举行的业绩会上,林龙安曾表示,其深圳公司已建立,团队也已搭建好,力争今年于珠三角地区落地一两个项目。


二. 业绩的“三高一低”

 

        财报显示,禹洲地产连续8年维持在30%以上的毛利率,数年维持在15%以上的净利率,承诺今年不低于30%的股票派息率,以及长期控制在60%-80%的负债率。


        采访中,林龙安一直强调“稳健经营”和“承担股东责任”。落地到具体经营,主要表现在禹洲对维持低负债率和收并购拓展方式的偏好。

 
        林龙安表示,禹洲几乎不参与所在城市的“地王”竞争,并非常注意土地纳储的时机,有利于禹洲降低拿地成本,提升利润空间。

        林龙安透露,截至目前,禹洲近三分之一的项目来自于收并购,禹洲2006年进入上海和合肥,以及2016年下半年进入武汉、杭州及苏州,主要通过并购。

 

        那么如何维持高毛利率和高净利润呢?林龙安认为这一结果得益于禹洲严格的管控体系,一个城市“多盘联动”产生的规模效应,以及降低采购过程中的中间环节。林龙安称,禹洲倾向于“进入一个城市,深耕一个城市”。以合肥为例,目前12盘联动,进行集团采购大大降低了成本。他认为,选择更多的合作商和供应商,可以让整个价格下降,这是禹洲进入一个城市深耕的目的。

 

        2009年11月2日,禹洲地产于香港联交所主板上市。发行股价每股2.7元,发行及配售6亿新股上市。

 

        林龙安反复强调,在2020年以前,禹洲承诺每年将拿出不低于核心利润30%进行派息。“作为高派息企业,禹洲如果在大陆上市,股价超过10倍到15倍以上。”他介绍,因为派息稳定,许多机构看好禹洲的股票,如台湾的全球人寿,美国加州、英国、荷兰等地的退休基金,国内如中国人寿、华夏基金等,都表示长期持有禹洲。

 

        林龙安表示,他承诺个人股份将不会出售,短期也没有新增配股的计划。旗下的通讯板块已经上报A股准备上市;禹洲的商业集团板块,也有望在发展到一定规模后从H股拆分到A股上市。他表示,目前禹洲信用已经到了2A+,未来将力争把信用体系提到最高级。

林龙安坦言,不希望禹洲盲目扩充,表现激进,冒太大风险。只希望每年能保证一定盈利增长,稳健经营。


三. 专注刚需与改善

 

        尽管认为未来行业毛利率下降是必然趋势,但出于对一二线城市稳定的人口流入,完善成熟的配套设施,以及二胎政策的开放释放的人口红利,林龙安对市场的基本面保持乐观。

 

        他认为,虽然一二线城市处于严厉调控中,但经济发展势头良好,经济转型较为成功,地价成本短时间内也很难下降。以上海和香港为例,成熟城市大规模土地供应已十分艰难。除非开展建筑旧改,但这会导致拆迁成本直线上升。因此综合看来,房价大跌的可能性微乎其微。未来五到十年,禹洲还是将持续看好行业的发展。

 

        虽然看上去5年内保持30%的毛利率较为困难,但他有信心,禹洲仍将维持在行业中的稍高水平,并定下2020年冲击千亿的目标。未来5年内,能进入到前20到30名的位置。

 

        林龙安表示,禹洲从发展一路走来,都是跟政府“相向而行”。从在厦门的第一个地产项目开始,便集中发力刚需型和改善型住宅。未来会继续朝着这个方向前进,禹洲不会争抢“地王”或“楼王”。在行业调控趋严的大背景下,反而会继续强化刚需和改善型住宅的开发。

      对于集团业务多元化方向,林龙安显得较为审慎。林龙安认为,未来集团业务拓展将重点考量是否有利于产品链提升。如通讯业务对于智能化研发的提升,金控板块对于融资能力的加强,但对于养老地产、物流地产等新兴业态会保持观望态度。

 

禹洲地产 版权所有 闽ICP备10204979号

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